YATIRIM 101/EV ALMA PENCERESİ
VERİLER 9 HAZİRAN 2026 İTİBARIYLADIR

Ev almak için doğru zaman mı?

Manşetler bir şey söyler, matematik başka şey. Bu araç; faiz, peşinat, ev fiyatı ve enflasyon beklentinle reel performansı hesaplar — ve net cevap verir: al, bekle, veya henüz erken.

1
SENARYONU KUR Soldaki çubukları kaydır. Almayı düşündüğün evin fiyatı, peşinatın, kredi faizi, vade ve beklentilerin.
2
SONUCU GÖR Sağda anlık olarak güncellenir. Aylık taksit, toplam ödeme, kazanç-kayıp matematiği.
3
KARARA BAK EVET / BELKİ / HAYIR. Skor 0-100 arası: 65 üstü yeşil, 45 altı kırmızı.
Bölüm 01 — Girdiler

Kendi senaryonu kur

Her çubuğu kaydırdıkça sağdaki sonuç anlık değişir. Kafan karışırsa "hazır senaryolar" butonlarına bak.

Evin fiyatı 3.000.000 ₺
500 bin10M20M

Almayı düşündüğün evin satış değeri.

Peşinat oranı %40
%20%60%100

Cebinden ne kadarını peşin ödeyeceksin? %100 = peşin alış, kredi yok.

Aylık kredi faizi %2,49
%0,69%2,00%3,50

Bankanın sana kredi için aylık alacağı faiz. Bugün en düşük %2,49 (Haziran 2026).

Kredi vadesi 120 ay
3 yıl6 yıl10 yıl

Krediyi kaç ayda geri ödeyeceksin? 120 ay = 10 yıl (Türkiye'de yasal üst sınır).

Basit: Tüm vade için tek ev artışı + tek enflasyon beklentisi gir.
Aşamalı: Vadeyi üçe böl. İlk 2 yıl, sonra 3 yıl, sonra 5 yıl — her dönem ayrı. Türkiye için çok daha gerçekçi.
Ev fiyatı yıllık artışı %27
%0%40%80

Sence ev fiyatları bundan sonra her yıl yüzde kaç artacak? Türkiye geneli ortalama tahmin.

Yıllık enflasyon beklentin %30
%5%50%100

TÜFE yıllık. Bu rakam, ev fiyat artışıyla karşılaştırılır — aradaki fark senin gerçek kazancın.

▎ Karar
Bu koşullarda almak mantıklı mı?
HAYIR
Bu koşullarda almak reel olarak servet kaybettirir.
Kredi pahalı mı? —
Faizin enflasyonun ne kadar üstünde olduğuna bakar.
Ev gerçekten kazandırıyor mu? —
Ev fiyat artışı enflasyondan hızlı olmalı.
Toplam ödediğin ev değerine değer mi? —
Toplam ödeme, ev fiyatının kaç katı olduğuna bakar.
Almak ne kadar mantıklı?
0 / 100

Detaylı hesaplama (TL)

Senin senaryona göre matematik.

Cebinden çıkacak peşinat—
Bankadan çekilecek kredi—
Aylık taksit (10 yıl boyunca)—
Toplam geri ödeme (peşinat + tüm taksitler)—
Sadece faiz olarak ödediğin—
Yıllık gerçek faiz maliyeti—
10 yıl ortalama gerçek kazanç (enf. arınmış)—
10 yıl sonra evin bugünkü parayla karşılığı—

Dolar bazlı görünüm

Türk yatırımcısı için. TL eridikçe USD karşılığı değişir.

Bugünkü ev değeri (USD)—
Cebinden çıkacak peşinat (USD)—
Aylık taksit (bugünkü dolar karşılığı)—
Toplam geri ödeme (bugünkü dolar)—
10 yıl sonra evin USD karşılığı—
USD bazlı net kazanç / kayıp—

2020'de 100K USD'lik bir İstanbul dairesi, bugün dolar bazında çoğunlukla 30-50K USD karşılığında. Aşağıdaki tablo, sana bu senaryoda olup olmadığını gösteriyor.

Bölüm 02 — Pencere Tahminleri

Bekleyecek misin, ne zamana kadar?

Şu an pencere kapalı: faiz yüksek, ev reel kaybediyor. Aşağıdaki üç senaryoda pencerenin ne zaman açılabileceğini görebilirsin.

En sağlam
Şimşek çizgisi devam ederse
Pencere: Aralık 2027 — Mart 2028

Faiz yavaş ama emin adımlarla iner. Enflasyon kontrol altına alınır. En düşük risk, en yüksek gerçek kazanç.

Aylık kredi faizi%1,30 – %1,50
Enflasyon%12 – %15
İlk Evim paketiAktif
Pencere süresi~4 ay
En olası
Kademeli iniş + İlk Evim paketi
Pencere: Temmuz — Ekim 2027

TCMB Eylül 2026'da indirim başlatır, 2027 yazına faiz %22'ye iner. İlk Evim paketi yasalaşırsa %1,20 aylık sübvansiyonlu faiz gelir.

Aylık kredi faizi%1,50 – %1,80
Sübvansiyonlu paket%1,20
Enflasyon%18 – %22
Pencere süresi~4 ay
Riskli — NAS 2.0
Hızlı politik indirim → düzeltme
Pencere: Mayıs — Eylül 2027 (tuzak)

Politik baskıyla TCMB agresif indirir. Pencere açık görünür, alımlar patlar — ama 2028'de Nebati tipi düzeltme ile gerçek değer erir.

Aylık kredi faizi%1,40 – %1,70
Enflasyon riski⚠ Yeniden artar
TL baskısıYüksek
Erozyon süresi12-18 ay
Bölüm 03 — Yöntem

Skorlar nasıl hesaplanır?

Kredi pahalı mı?
Mutlak bir faiz eşiği yerine gerçek faiz kullanılır: aylık kredi faizi eksi aylık enflasyon. Eğer faiz enflasyonun altında kalıyorsa (gerçek faiz negatif), kredi alıcı için "ucuz para" demektir — yeşil. Faiz enflasyondan %0,5/ay daha yüksekse (yıllık ~%6+ gerçek faiz), kırmızı. Bu mantık her enflasyon ortamında çalışır.
Ev gerçekten kazandırıyor mu?
Nominal ev fiyat artışından enflasyon çıkarılarak gerçek artış oranı bulunur. Pozitif gerçek artış: ev gerçekten kazandırıyor demek. Negatif: "kağıt üzerinde kazanç, cüzdanda kayıp" — 2024-2026 Türkiye'sinde olan budur.
Toplam ödediğin ev değerine değer mi?
Toplam geri ödeme (taksitler + peşinat) ile ev fiyatının oranı. 2x altı sağlıklı kabul edilir. 2026 koşullarında 120 ay vadeli kredi ile bu oran 2,5-3x civarına çıkar — yani aynı evi iki katından fazla ödüyorsun.
Aşamalı senaryo
Türkiye'de son 15 yılda gerçek konut fiyat değişimi -%14,1 ile +%59,0 arasında dalgalandı. Tek sabit beklenti kullanmak, bugünün çıpa algısını 10 yıla sabitler — gerçekçi değil. Aşamalı modda üç dönem ayrı modellenir: 1-2. yıllar (mevcut), 3-5. yıllar (geçiş), 6-10. yıllar (uzun trend). Her yıl ayrı bileşiklenir.
Dolar bazlı görünüm
TL bazlı hesaplamalar yanıltıcı olabilir, çünkü TL değer kaybeder. USD bölümü, senin "TL yıllık değer kaybı" tahminin üzerinden gelecekteki dolar karşılığını gösterir. 2020'de 100K USD'lik dairenin bugün 30-50K USD'ye düşmesi bu mekanizmanın somut örneğidir.
Almak ne kadar mantıklı? (genel skor)
Üç bileşen ağırlıklı ortalamasıyla 0-100 arası skor hesaplanır: %40 ev gerçek kazancı, %35 kredi pahalılığı, %25 toplam maliyet. 65 üstü EVET, 45-65 BELKİ, 45 altı HAYIR.